Le marché immobilier marocain traverse en 2025 une phase charnière, marquée par une contraction des transactions, une stabilisation des prix et surtout par des transformations structurelles importantes qui redéfinissent ses équilibres.

Si les indicateurs révèlent un certain ralentissement, les professionnels considèrent qu’il ne s’agît pas d’une crise, mais plutôt d’une recomposition du secteur. Selon eux, cette période est avant tout transitoire : le marché semble repenser ses fondations pour s’adapter aux nouveaux enjeux économiques, à l’évolution des modes de financement et à une demande sociale croissante.

Selon l’expert du secteur immobilier et auteur du guide Répons’IMMO, Amine Marnissi, l’année 2025 est dominée par l’incertitude, mais elle a également vu une résilience du secteur, comme le montre l’indice des prix des actifs immobiliers, qui a enregistré une baisse des transactions de 30 % au premier trimestre et de 21,2 % au deuxième trimestre de 2025, avec parallèlement un gel des prix. Il affirme que ce contraste entre volume et prix traduit « la solidité des acteurs du secteur, leur ténacité et leur confiance en un avenir meilleur à moyen terme ».

Dynamiques variées selon les segments

La recomposition du marché n’affecte pas tous les segments de la même façon. Le logement haut de gamme reste un marché « spécialisé », soutenu par une clientèle fidèle et solvable. Selon Marnissi, « l’immobilier de luxe est un marché de niche ; ses clients sont prêts, que ce soit pour la résidence ou pour l’investissement locatif. La demande est présente et les prix montent, surtout dans les grandes villes considérées comme des options d’investissement sûres ».

Le segment moyen, quant à lui, alimente principalement le marché de l’ancien, en raison du manque d’offre neuve dans les zones urbaines centrales. Le logement économique connaît également un regain grâce au programme « Dâam Sakane », lancé en janvier 2024. L’expert souligne que « l’aide directe apportée aux primo-accédants (100 000 dirhams pour un logement coûtant moins de 300 000 dirhams, et 70 000 pour un logement entre 300 000 et 700 000 dirhams) a donné un coup d’accélérateur au secteur ».

Marnissi insiste également sur le fait qu’« il n’existe pas un marché immobilier unique au Maroc ; chaque ville suit sa propre dynamique et sa situation économique. Il ne faut pas généraliser, car cela peut fausser l’analyse ».

Obstacles persistants : foncier, cadre professionnel, digitalisation

Les professionnels du secteur font face à des freins persistants :

• Pour les promoteurs, la rareté des terrains exploitables à prix raisonnables et les procédures administratives longues sont des obstacles majeurs.

• Les agences immobilières dénoncent l’absence d’un cadre légal régissant leur activité, ce qui ouvre la porte à des pratiques mal encadrées.

• Concernant les notaires, la digitalisation administrative est une opportunité incontournable pour avancer, mais certains outils provoquent encore des retards dans les formalités.

Vers un tournant décisif : à observer de près

Les observateurs attendent désormais les chiffres de l’indice des prix des actifs immobiliers du troisième trimestre 2025, qui seront bientôt publiés par la Banque al-Maghrib et l’Agence nationale de la conservation foncière, du cadastre et de la cartographie. Ces données seront cruciales pour évaluer si le recul des volumes se stabilise, s’inverse ou au contraire s’installe dans la durée.

Les acteurs du secteur espèrent une reprise modérée, soutenue par un allégement progressif des conditions de financement, le maintien de la confiance dans le secteur et les effets à venir du programme « Dâam Sakane ». Toutefois, la prudence demeure de mise : la demande reste fragile et le contexte international est incertain. Néanmoins, la majorité des analystes s’accorde à dire que le secteur immobilier au Maroc conserve une résilience certaine et reste un baromètre crédible de la confiance économique.