Pour la seizième année consécutive, Hong Kong conserve son statut de marché immobilier le moins accessible au monde. Malgré un recul significatif des prix depuis leur sommet historique, le coût du logement continue de dépasser largement les revenus des ménages, alimentant le débat entre experts occidentaux et chercheurs chinois sur la manière de mesurer l’accessibilité immobilière.
Hong Kong demeure la ville où l’accès à la propriété est le plus difficile au monde. Selon la dernière édition de l’étude Demographia International Housing Affordability, le territoire conserve pour la seizième année consécutive la première place du classement mondial des marchés immobiliers les plus inaccessibles.
L’étude, qui compare les prix de l’immobilier aux revenus des ménages dans 96 grandes villes réparties dans huit pays, montre qu’un ménage hongkongais doit consacrer l’équivalent de 14,1 années de revenus bruts pour acquérir un logement de valeur moyenne.
Hong Kong devance ainsi Sydney, où l’achat d’un bien nécessite quatorze années de revenus, et San José, en Californie, avec 11,3 années. New York n’occupe que la seizième place du classement avec un ratio de 7,5 années.
Cette situation perdure malgré une correction importante du marché immobilier local. Depuis le pic historique atteint en 2021, les prix des logements ont reculé d’environ 26 %, même si le rebond observé ces derniers mois a réduit cette baisse à près de 20 %.
Toutefois, plusieurs institutions universitaires chinoises contestent les conclusions de ce classement. Selon elles, la méthodologie utilisée offre une vision partielle de la réalité économique hongkongaise.
Les chercheurs de l’Institut Pan Sutong soulignent notamment que près de 46 % des habitants vivent dans des logements publics ou bénéficient de programmes fortement subventionnés par les autorités. Ils estiment également que les analyses ne tiennent pas suffisamment compte des revenus disponibles réels des ménages.
Autre argument avancé par les critiques : Hong Kong dispose de l’un des régimes fiscaux les plus avantageux du monde développé. Le taux maximal d’imposition sur le revenu y est limité à 17 %, tandis que la ville ne prélève pas de taxe sur la valeur ajoutée (TVA), ce qui augmente le pouvoir d’achat des ménages par rapport à de nombreuses économies occidentales.
Les universitaires mettent aussi en avant des coûts hypothécaires relativement modérés et une fiscalité immobilière plus légère que celle observée dans plusieurs grandes villes américaines ou européennes.
Pour les défenseurs du modèle hongkongais, la valorisation élevée des biens immobiliers reflète avant tout la rareté du foncier, la qualité des infrastructures, la stabilité du cadre réglementaire et le dynamisme économique de l’une des principales places financières mondiales.
Le débat illustre plus largement une question qui dépasse largement Hong Kong : comment mesurer réellement l’accessibilité au logement dans un contexte où les prix de l’immobilier augmentent plus vite que les revenus dans la plupart des grandes métropoles de la planète ?
